청약 무주택자 기준 정리(기간 산정, 부적격 등)

내집 마련에 대해 전략적으로 준비하기 위해서는 주택 청약 제도에 대해 파악할 필요가 있습니다. 하지만 매번 업데이트 되는 맑은 고딕 부동산 규제 정책에 대해 바쁜 현대인이 해당 제도를 꿰뚫고 있기는 어려운 것이 사실입니다. 저조차도 관심을 갖게 된지 얼마 되지 않았으니까요. 이런 어려움을 잘 알기에 최대한 적은 시간을 할애하여 관련 제도를 파악하실 수 있도록 여러 포스팅을 이어나갈테니 아주 작은 도움이라도 드릴 수 있으면 좋겠습니다.

청약 준비하기

지난 시간에는 주택 청약 준비하기 STEP BY STEP 두 번째 포스팅인 청년 우대형 청약 통장에 대해 알아보았습니다. 높은 금리를 제공하는 상품이니 청약 통장에 대해 잘 모르셨던 분들은 아래의 링크를 확인하시기 바랍니다.

주택 청약이란? 주택 청약 준비 시작하기

청년 우대형 청약 통장의 모든 것 

오늘은 분양 시장의 청약가점제에 대한 내용입니다. 지역별 청약 가점제, 추첨제 비율에 대해 간단히 알아보고 청약 가점제 준비를 위해 필요한 무주택 기간 계산 방법, 무주택 기간 산정시 주의 사항 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

청약 가점제란?

기존 신규 주택 공급은 100% 추첨제 방식으로 이루어졌습니다. 이런 방식은 서민 실수요자들에게 신규 주택을 공급하겠다는 정부의 목적과는 다르게 자금을 가진 투자자들이 무더기로 추첨에 참여하면서 시장 질서를 어지럽게 만들었고, 결과적으로 주택이 필요한 서민 실수요자들의 주택 당첨확률을 떨어트리게 만들었죠. 이에 정부는 실수요자에 대한 변별력을 갖기 위하여 청약 통장 가입 기간 등에 따라 가중치를 부여하여 청약 가점 점수가 높은 순으로 분양 주택의 당첨자를 정하는 방식을 도입하게 되었습니다.

그러나, 모든 주택이 100% 가점제로 이루어진다면 그것 또한 변별력을 잃을 수 있겠죠? 무주택 기간, 부양 가족 점수, 청약 통장 가입 기간에 따라 메겨지는 가점제 점수는 특정 세대에게 치우친 당첨 결과를 초래할 수 있겠죠. 이에 따라 정부는 청약 시장을 주택 건설 지역, 면적별로 구분하고 가점제, 추첨제 비율을 정하게 됩니다.

지역별 청약 가점제, 추첨제 비율

위 표에서 볼 수 있듯 여러 지역에서 가장 수요가 많은 전용 면적 85㎡ 이하(약 33~35평형)의 주택의 경우 청약 가점제 비율이 훨씬 높은 것을 알 수 있는데요. 청약 가점을 이루는 항목들을 정확히 알고 장기적인 주택 구입 계획을 세우는 것이 개인의 재무 계획을 세우는데 큰 도움이 될 것이라 생각됩니다. 

오늘은 세 가지 청약 가점제 항목 중 청약시 무주택 기간 산정 조건과 주의해야 할 기준들에 대하여 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

무주택 기간이란? 

무주택 기간이란 말 그대로 해당 청약자가 주택을 보유하지 않은 기간을 뜻합니다. 모두가 살기 좋은 국가를 만들어가기 위해서는 서민 실수요자 중에서도 무주택자가 신규 주택을 공급 받는 것이 더욱 해당 취지에 부합하겠죠? 정부는 2018년 12월 11일에 발표된 주택 공급에 관한 규칙 개정안을 통해 더 많은 주택이 무주택자에게 돌아갈 수 있도록 기존 규칙을 개편하였습니다. 이는 주택 공급에 관한 규칙 제28조에 명시되어 있으니 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래에 URL을 통해 공부해 보시기 바랍니다.

국가법령정보센터(주택공급에 관한 규칙)

무주택 기간 점수 산정 기준표

무주택 기간은 가점점수 산정 항목 중에서도 32점으로 굉장히 높은 점수를 차지하고 있습니다. 

※ 무주택기간 : 최대 32점 / 부양가족수 : 최대 35점 / 입주자 저축 기간 : 최대 17점 / 총 84점

무주택 기간 산정 기준일

그럼 위의 무주택 기간 산정의 기준일은 언제부터 시작할까요? 정답은 해당 주택의 입주자모집공고일입니다. 무주택자로 인정받기 위해서는 입주자모집공고일을 기준으로 입주자저축 가입자와 동일한 주민등록표에 등재된 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 

(배우자 직계존속, 직계비속 포함 / 세대원에 관한 내용은 다음 기회에 자세히 다루도록 하겠습니다.) 

무주택 기간 산정 기준은 가입자 및 배우자를 대상으로 산정하며, 주택을 소유한 적 없는 경우 만 30세부터 계산하고, 만 30세 이전 혼인한 경우 혼인신고일부터 산정됩니다.

물론 한 번도 주택을 보유한 적 없는 세대의 무주택 기간 산정은 아주 쉽습니다. 만 30세 이후부터 계산하거나, 결혼을 빨리 했을 경우 혼인신고일을 기준으로 계산하면 되는 거죠. 하지만 주택 또는 분양권을 보유했던 세대의 경우 다양한 경우의 수가 존재합니다. 실제로 많은 사람들이 운 좋게 갖고 싶은 아파트에 당첨된 뒤 무주택 기간 계산을 잘못하여 부적격자로 판명되고 당첨이 취소되는 경우도 많습니다.

높은 청약 경쟁률을 뚫고 프리미엄이 예상되는 단지에 당첨됐는데 부적격자로 판명되면 당첨 자격 뿐 아니라 청약 자격도 사라지게 되고 여러 패널티를 받게 됩니다. 정말 아픈 경험이 되겠죠. 이런 일을 미연에 방지하기위해서는 최소한의 정보는 알고 있는 것이 좋습니다. 질의응답 형식으로 애매한 부분들을 간략히 정리해볼테니 참고하시기 바래요.

1. 현재 만 35세 입니다. 주택을 소유했다가 지난 달 매매했는데 저의 무주택 기간은 5년인가요?

그렇지 않습니다. 주택을 소유했던 사람은 주택을 매매한 시점 (건물 등기사항 증명서, 건축물대장등본 등)을 기준으로 재산정됩니다.

2. 부모님이 돌아가신 뒤 형제들이 부모님 집의 지분을 공유하게 되었습니다. (공유지분 취득 시) 저는 무주택자 인가요? 유주택자 인가요?

3개월 이내 해당 주택의 공유 지분을 처분할 경우 무주택 기간으로 인정됩니다. 다만, 단독 상속받은 경우 제외됩니다.

3. 저는 개인 주택 사업자입니다. 분양을 목적으로 주택을 건설하였는데 저도 주택을 보유한 것인가요?

분양을 완료하였거나, 사업주체로 부터 부적격자 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 무주택자로 판명됩니다.

4. 저는 아직 주택이 없지만 같은 세대에 있는 부모님께서 주택과 분양권을 보유하고 계세요. 주택을 분양 받아야 세대분리를 할텐데 저는 주택이 있는 건가요?

60세 이상의 직계 존속(부모, 조부모 등 / 배우자의 직계 존속 포함)이 주택이나 분양권을 소유하고 있는 경우 무주택자로 간주됩니다.

마치며

청약 제도에는 위에 정리한 내용 외에도 다양한 판정 기준들이 존재합니다. 개인들마다 정말 다양한 경우의 수가 존재하기 때문이죠. 본인 스스로 판단 하셨을 때 애매하다고 판단되는 경우, 해당 주택의 모델하우스를 방문하시어 자세히 상담을 받으시거나, 대표번호로 전화하셔서 꼭 애매한 부분들을 확인하시고 청약을 신청 하시길 바랍니다. 

저 또한 지속적으로 블로그 포스팅을 통해 정보를 공유하도록 하겠습니다. 오늘은 청약 가점제의 첫 번째 항목, 무주택 기간 산정 조건과 주의 사항들을 정리해보았습니다. 다음 포스팅은 알면 알수록 헷갈리는 세대의 개념에 대해, 부양가족 산정 기준에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 이상 화폐공방 라마스테였습니다. 감사합니다.